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金融・住宅ローン

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは・・・ 

 定年したら年金暮らし。無理したってしょうがないじゃない。
生活費プラスのため毎月10万円(または一括1000万円)を自宅担保で借入。金利も元金も一切返済しない。自分が死んだ後に自宅を売って返済。子供に財産を残すより自分の生活が大事。

これがリバースモーゲージ。
値下がり担保割れでの回収不能リスク、相続人ともめるリスク、銀行が慎重なのは当然です。
 

〇リバース型住宅ローンとは!

 勇気を出してラストチャンス、定年後にローンで自宅購入です。4000万円の駅そば新築マンション。
それまでの戸建て旧自宅を2000万円で売って頭金に。不足する2000万円は住宅ローンです。金利1%10年の平均返済なら月18万円・・・こりゃ無理!でも金利だけなら払えそう・・・

そこで金利3%ローン、月5万円の利払いだけで、元金ずっと据え置き。これなら払えます。融資期間「10年」等の有期でなく、死ぬまでの「終身」です。元金は終身ずっと2000万円のまま。自分(および連帯債務者にした配偶者)が死んだ後に自宅を売って一括返済する約束です(あるいは相続人が一括返済)。

これがリバースモーゲージ型住宅ローンです。


〇「ノンリコース型プラン」とは!

 住宅金融支援機構のすごいところは、「ノンリコース型」プランを用意(2017年4月)したこと。
4000万円で買った新築マンション、残債2000万円残して、長生き夫婦が死んだので、約束通り売ったら中古価格は1500万円だった・・・担保割れ回収不能。
普通は(つまり「リコース型」は)、相続人である子らに回収不能500万円の請求が行きます。「ノンリコース」型なら機構は2000万円を銀行にスパッと返済、500万円の損は機構がかぶり、子らに請求はいきません(その分保険料が高い)

これなら安心ですね~

高齢者の住宅プラン・ファイナンシャルプランは変わります!

(情報提供:バードレポート)

住宅セーフティネット制度

 日本は人口減少ですが、大都市で単身高齢者世帯・ひとり親世帯は増え続けています。公営住宅は不足のままですが、民間の賃貸や戸建の空き家は増え続けます。

それでも空き家の大家さんは、滞納・孤独死・子供事故・騒音等が不安で単身高齢者・ひとり親世帯の入居を拒否します。

 その悪循環解消への「住宅セーフティネット制度」は2017年10月法律改施行での新制度です。大家さんに安心納得してもらい、単身高齢者等に貸す気になって頂く政策のようです。

誰に貸すのか? まず「住宅確保要配慮者」を定義します。

・低所得者(月収15.8万円以下)・被災者・高齢者・障害者・子供を養育する者・外国人等。自治体が地域実情で定められ、例えば新婚世帯も対象にできます。

 対象が広いので、その専用の住宅なのだから大丈夫です。

大家さんがその賃貸物件を「住宅確保要配慮者」専用の住宅として登録すれば、・改修費補助金・家賃補助金・家賃債務支援・代理納付等のメリットがあります。

大家さんが登録するために、1戸床面積(各戸25㎡以上、共有部分が十分なら18㎡)や、耐震性等の構造、設備の基準があります。その改修には補助金です。

 国費は1戸当たり工事費の1/3で最大50万円、地方が同額とすれば2/3で最大100万円の補助額です。

改修住宅数×100万円。つまり4戸400万円、10戸1000万円。

耐震・間取り変更・シェアハウス化工事は倍額となり、地方も同額補助なら1戸最大200万円。

家賃は近隣並みが条件で、市町村別の家賃上限4万円ー8万円程。

 

参考DATA

仙台51,900円 品川70,000円 横浜62,300円 大阪市64,900円 松山49,300円 福岡市54,500円

(情報提供:バードレポート)

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